La plus-value sur vente
La plus value est la différence constatée entre un "prix de cession", d'une part, et un "prix de revient", d'autre part.
Le calcul de la plus-value
Premier terme de la différence : le prix net de cession
- il s'agit du prix réel stipulé dans l'acte de vente, majoré éventuellement des charges et indemnités qui vous incombent normalement en qualité de vendeur et que vous auriez mises contractuellement à la charge de l'acquéreur,
- diminué des frais de cession : taxes (par exemple, la TVA nette payée si la vente est soumise à cet impôt...) et des frais que vous avez supportés à l'occasion de la cession (commission versée à un intermédiaire, frais de mainlevée d'hypothèque...).
Cas particuliers :
- vente en viager : le prix comprend le "bouquet" (fraction du prix payé comptant) augmenté de la valeur en capital de la rente viagère ;
- paiement à terme : l'imposition de la plus-value est indépendante de la perception effective du prix; aussi, dans le cas où le vendeur accorderait un crédit, il faut additionner toutes les échéances prévues (à l'exception des intérêts) ;
- s'il s'agit d'un échange, le prix de cession correspond à la valeur du bien reçu, selon le cas augmenté de la soulte reçue ou diminuée de la soulte versée ;
- en cas de vente de biens indivis vous ne tiendrez compte que de la quote-part correspondant à vos droits dans l'indivision ;
- en cas d'expropriation, l'indemnité à retenir pour le calcul de la plus-value imposable est égale à l'ensemble des indemnités accordées en espèce ou en nature à l'exclusion de celles qui ont le caractère de revenu imposable (perte de loyer...) ou de remboursement de frais (remploi, déménagement).
Deuxième terme de la différence : le "prix de revient"
C'est la somme de plusieurs éléments :
1. le "prix" ou la "valeur d'acquisition"
- Soit le bien a été acquis "à titre onéreux", c'est-à-dire par achat ou échange : il s'agit dans ce cas du prix déclaré dans l'acte, majoré des charges et des indemnités stipulées à la charge de l'acquéreur. Dans le cas d'un bien acquis au terme d'un échange, il s'agit de la valeur du bien remis augmenté de la soulte versée ou diminuée de la soulte reçue.
- Soit le bien a été acquis "à titre gratuit", c'est-à-dire par succession ou donation : la valeur à retenir est, en principe, dans ce cas celle qui a été indiquée dans la déclaration de succession ou dans l'acte de donation.
Quand un abattement de 20% a été pratiqué en application de l'article 764 bis du code général des impôts, la valeur vénale à retenir pour le calcul de la plus-value est celle du bien libre de toute occupation diminuée de l'abattement de 20% pratiqué pour la détermination des droits d'enregistrement.
2. les frais d'acquisition (honoraires, frais d'actes, TVA...) sont retenus pour leur montant réel et justifié. Cependant, ils peuvent être évalués forfaitairement à 10% du prix mais uniquement en cas d'acquisition à titre onéreux.
3. les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement, rénovation, amélioration sont également à ajouter, à condition qu'elles n'aient pas déjà été déduites du revenu global ou d'un revenu catégoriel pour le calcul de l'impôt sur le revenu, ou encore ouvert droit à une réduction d'impôt (si par exemple vous avez déjà déduit les dépenses d'amélioration dans votre déclaration de revenus fonciers pour un bien qui était donné en location, celles-ci ne pourront pas être à nouveau prises en compte pour le calcul de la plus-value imposable ; il en va de même par exemple pour les dépenses de transformation de locaux ayant donné droit à une réduction d'impôt dans le cadre des investissements locatifs);
Sachez aussi que les dépenses couvertes par l'abattement de 40% (30% jusqu'en 1998) dans le cadre du régime dit "micro foncier" sont réputées avoir également été déjà déduites et ne peuvent être prises en compte en cas de revente du bien.
- et qu'elles n'aient pas le caractère de dépenses locatives (sont ainsi exclues les dépenses de peintures, papiers peints).
Si vous avez revendu le bien plus de deux ans après l'acquisition, il vous faudra déterminer le total des dépenses payées pour chaque année civile.
Les travaux sont pris en compte :
- soit pour leur montant réel justifié (gardez les factures correspondantes au cas où l'administration vous demanderait de les produire),
- soit en l'absence de justifications :
a. pour un montant estimé forfaitairement à 15% de la valeur d'acquisition, à condition toutefois d'être en mesure de prouver la réalité des travaux ;
b. soit à dire d'expert (le certificat de l'expert doit être joint à la déclaration).
- si vous avez réalisé vous-même les travaux (ou avec des membres de votre famille), vous pouvez :
a. soit en évaluer le montant (l'administration pourra naturellement en contrôler le montant) ;
b. soit multiplier le coût des matériaux utilisés par trois afin de tenir compte de la main-d'œuvre personnelle.
4. les frais de voirie imposés par les collectivités locales
5. les intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition ou la réparation d'une résidence secondaire (exclusivement) et dans les mêmes limites que celles qui sont retenues pour le calcul des réductions d'impôt au titre des intérêts des emprunts relatifs à l'habitation principale.
A noter : certaines corrections sont à apporter selon la durée de possession du bien.
Les abattements
Sur la plus-value ainsi déterminée, il est possible de pratiquer certains abattements :
- abattement général : il est actuellement de 915 € et est pratiqué sur l'ensemble des plus-values réalisé par le foyer fiscal au cours de l'année ;
- abattement spécial pour la première cession imposable de résidence secondaire : à condition que le propriétaire ait eu la libre disposition du bien pendant au moins cinq ans, la plus-value est réduite
de 3 050 € pour chacun des époux, 4 600 € pour les célibataires, veufs ou divorcés. Ces limites sont augmentées de 1 525 € pour chaque enfant vivant ou représenté. Il est cumulable avec l'abattement général ainsi qu'avec l'abattement pour expropriation ou cession amiable à une collectivité locale.
- abattement pour cause d'expropriation ou de cession amiable à une collectivité locale (publique): cet abattement, actuellement
de 11 450 €, ne peut pas être cumulé avec l'abattement général prévu au premier alinéa de l'article 150 Q du code général des impôts.