SRU & PLU
BORNAGE DES TERRAINS
SRU: art 14 /CU L.111-5-3
Le bornage concerne les terrains
à construire à usage d'habitation ou mixte,
pour toute localisation (hors lotissements et en lotissements).
En cas de vente, Tout avant-contrat et contrat de vente
doit indiquer si le descriptif du terrain résulte
d'un bornage. En lotissement et en ZAC : le bornage
est obligatoire.
A défaut, une action en nullité peut être
engagée dans le délai d'un mois maximum
suivant la signature de l'acte de l'acte authentique.
Si la mention figure dans l'acte authentique seul, pas
de nullité de l'avant-contrat, sauf si l'acquéreur
refuse de signer l'acte authentique.
DIAGNOSTIC TECHNIQUE
Carnet d'entretien SRU : art.
74, 78, 79, 80
Le diagnostic technique est effectué à la 1ère mise en copropriété des immeubles de + de 15 ans et concerne toutes les copropriétés.
Ainsi, la mise en copropriété d'un immeuble de + de 15 ans doit être précédée d'un diagnostic technique, « portant constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites, canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité ».La loi ne précise pas quels professionnels peuvent effectuer le diagnostic; le propriétaire de l'immeuble a intérêt à s'adresser à un professionnel qualifié. Il a obligation d'établir un carnet d'entretien tenu et mis à jour par le syndic (décret du 30.05.01).
Le diagnostic doit être porté à la connaissance de l'acquéreur lors de la première vente suivant la mise en copropriété et de toute nouvelle vente intervenant dans les 3 ans suivant le diagnostic. Le diagnostic technique et le carnet d'entretien sont consultables à compter du 1.6.2001, sur demande, par tout candidat à l'acquisition d'un lot ou tout bénéficiaire d'un avant-contrat ou contrat de vente d'un lot.
LA LOI SRU ET NOTRE REGION
Introduction
En limitant les possibilités
de développement de l'urbanisation des communes
non couvertes par un schéma de cohérence
territoriale, l'article L. 122-2 du code de l'urbanisme
a pour objet d'inciter à l'élaboration
de tels documents. Ces dispositions sont applicables
depuis le 1er janvier 2002.
Le législateur a souhaité que cette règle d'urbanisation limitée ne concerne pas certains espaces ruraux où l'objectif prioritaire est de lutter contre la stagnation, voire le déclin de communes situées à l'écart de toute pression urbaine ou touristique. Il a simplement voulu que les communes qui subissent une pression foncière importante s'entendent pour planifier de façon cohérente leur développement.
La règle d'urbanisation limitée
En l'absence d'un schéma
de cohérence territoriale applicable, les zones
naturelles et les zones d'urbanisation future délimitées
par les plans locaux d'urbanisme ne peuvent pas être
ouvertes à l'urbanisation.
L'objectif est d'éviter que certaines communes
puissent prendre seules des décisions qui auraient
des conséquences sur l'ensemble de l'agglomération
dont elles font partie ou dont elles sont voisines, en
ouvrant d'un seul coup de larges zones à l'urbanisation.
"A défaut d'entrer dans cette politique
de mise en cohérence, la loi ne permettra pas aux
communes qui voudraient s'en abstenir de continuer dans
leur logique de "cavaliers solitaires", en
limitant leurs possibilités de développer
l'urbanisation chez elles."
Cette règle "d'urbanisation limitée" concerne :
- les zones agricoles (A) et les zones naturelles et forestières (N) des plans locaux d'urbanisme ainsi que les anciennes zones NB, NC et ND des POS ;
-
les zones à urbaniser (AU) dont l'ouverture à l'urbanisation est subordonnée à une modification ou à une révision du plan local d'urbanisme ainsi que les anciennes zones NA "strictes" des POS.
Par contre, elle n'affecte pas les terrains déjà constructibles. Ainsi, les zones à urbaniser (AU, ex NA) dont les règlements autorisent l'urbanisation sans qu'il soit besoin de modifier ou de réviser le document d'urbanisme peuvent poursuivre leur urbanisation, dans la mesure où les dispositions réglementaires qui les gouvernent ne sont pas illégales.
Cette règle vient compléter le principe de la constructibilité limitée défini par l'article L. 111-1-2 qui ne concerne que les communes non couvertes par un document local d'urbanisme.
En cas d'élaboration initiale d'un PLU, il appartiendra à l'État d'être vigilant pour que les principes énoncés aux articles L. 110 et L. 121-1 soient respectés. Lorsque, malgré les recommandations exprimées dans le cadre de l'association, les zones urbaines ou à urbaniser seront manifestement surdimensionnées par rapport aux besoins propres de la commune, les dispositions de l'article L. 123-12 permettront au préfet de notifier à la commune les modifications à apporter pour que le plan d'urbanisme local approuvé devienne exécutoire.
Une même vigilance s'imposera en cas d'élaboration ou de révision d'une carte communale.
Champ d'application de la règle
Ces dispositions ne sont pas applicables
dans les communes situées à plus de quinze
kilomètres de la périphérie d'une
agglomération de plus de 15 000 habitants au
sens du recensement général de la population,
et à plus de quinze kilomètres du rivage
de la mer.
Concrètement, cela se traduira par le fait qu'à
compter du 1er janvier 2002, toute commune située
à moins de 15 km de la zone bâtie d'une
agglomération de plus de 15 000 habitants, ou
située à moins de 15 km du rivage, et
qui ne serait pas couverte par un périmètre
de schéma de cohérence territoriale, ne
pourra ouvrir de nouveaux secteurs à l'urbanisation,
sauf accord du préfet.
Comme l'a précisé le ministre lors des
débats parlementaires, les 15 km sont calculés
à partir de la limite extérieure de la
partie agglomérée des unités urbaines
de plus de 15 000 habitants, et non pas à partir
de la limite extérieure des communes membres
de l'unité urbaine. Pour ce qui concerne la délimitation
des 15 km à partir du rivage de la mer, il convient
de s'en tenir à la jurisprudence du Conseil d'État
qui précise que ce sont "les plus hautes
eaux qui marquent la limite du rivage" (C.E., 6-2
SSR, commune de Penestin-sur-Mer, Sté SOFI-OUEST,
22/10/99, n° 180 422 et 180 447)
Le Languedoc-Roussillon compte 35 unités urbaines de plus de 15.000 habitants, dont 3 interrégionales, 3 interdépartementales et une internationale. Ces unités urbaines regroupent 10 % des communes mais près de 70 % des populations des régions intéressées.
Champ d'application de la règle
Toutefois, une extension limitée de l'urbanisation peut être prévue par les plans locaux d'urbanisme et les cartes communales avec l'accord du préfet
La notion d'extension limitée de l'urbanisation n'est pas une nouveauté en droit de l'urbanisme. On la trouve déjà dans le paragraphe II de l'article L. 146-4. Elle doit être appréciée en fonction du contexte.
Cette appréciation s'effectuera essentiellement à partir de la prise en compte de deux critères : La superficie des terrains concernés et la densité de construction pouvant être réalisée. La jurisprudence intervenue dans le cadre de la loi littoral permet une première approche de ces deux critères. Elle se limite à admettre la réalisation de petites opérations.
Pour donner son accord, le préfet, qui est tenu de recueillir l'avis de la commission départementale des sites et de la chambre d'agriculture, devra essentiellement vérifier que l'urbanisation future proposée répond à des besoins propres de la commune et n'a pas d'incidence notable sur l'urbanisation et l'organisation de l'agglomération.
Lorsqu'un périmètre de schéma de cohérence territoriale a été arrêté, il peut être dérogé à la règle d'urbanisation limitée
Cette dérogation au principe de l'urbanisation limitée implique d'une part qu'un périmètre de schéma de cohérence territoriale a été arrêté et d'autre part qu'un EPCI ou un syndicat mixte chargé de son élaboration a été constitué. Une commune pourra alors ouvrir à l'urbanisation de nouvelles zones, sans attendre que le projet de schéma soit élaboré, à condition d'obtenir l'accord de l'EPCI ou du syndicat mixte.
Il peut être dérogé à la règle d'urbanisation limitée si le préfet constate l'existence d'une rupture géographique
En cas de rupture géographique
due à des circonstances naturelles, notamment
au relief, constatée par le préfet après
avis de la commission de conciliation, une ou plusieurs
communes peuvent être exclues du champ d'application
de la règle d'urbanisation limitée, bien
que située à moins de 15 km d'une agglomération
de plus de 15 000 habitants.
Cette disposition a été adoptée
par le législateur pour prendre en compte la
spécificité de certains territoires. La
notion de rupture géographique doit être
analysée essentiellement en fonction de son impact
sur les déplacements urbains. Sont susceptibles
d'en bénéficier des communes qui, bien
que situées à moins de 15 km d'une agglomération
de plus de 15 000 habitants, s'en trouvent cependant
anormalement éloignées si l'on ne raisonne
pas à vol d'oiseau mais en distance réelle
ou en temps.
Il convient de noter que cette dérogation pour
rupture géographique ne s'applique pas à
la limite des 15 km du rivage de la mer.